从开发商们的积极态度,我们看到了当下内金沙一个充满争议的“双面”现状。
(资料图片)
文/成都商报-红星新闻记者 谢雯
拍卖前,出让方案里定下的3.5万元/m²,创下成都目前住宅清水限价“天花板”;拍卖过程中,36家企业报名,32家企业参与抽签,创下近期参拍房企数量之最。
最终,地块被中建三局地产旗下的中建壹品投资发展有限公司抽中,成交楼面地价为18900元/m²,总投资额近18亿元。
拿地后,该公司在其微信公众号上发文称,拟打造高品质、精工艺的都市人文社区。
图据:中建壹品投资公司
这是昨日(4月18日)成都举行的土拍中,内金沙约35亩宗地的拍卖过程。从中已不难看出,市场对于该地块的预期。
区域A面
以稀为贵,10年出让4宗地
拍卖前,多家参拍房企曾对记者表示,从市场趋势来看,主城核心区的价值被持续释放,投资逻辑上更倾向于成都主城。对于该地块,他们最看重的便是地处内金沙的地段。
从地块具体的指标来看,位于西三环内侧,占地约35亩,容积率2.5,起拍楼面地价16500元/㎡,土地最高限价18800元/㎡,最高清水限价35000元/㎡。
据不完全统计,算上昨日所拍宗地,近10年内金沙板块仅供应有4宗住宅用地。上一次区域有供地,还是2019年金雁地处竞得的约17.4亩宗地(即现在的金雁·锦绣金沙项目),彼时成交楼面地价为18512元/m²,目前该项目尚未入市销售。
金雁·锦绣金沙
内金沙最新的住宅供应是近期华府金沙名城和鹭岛金沙壹品项目,但由于两个项目均属于销售多年后的再次推新,并无大量可售房源,加上金雁·锦绣金沙一共也只有142套房源,因此,待地块后期入市后,几乎无直接竞品,具备稀缺的“卖点”。
区域B面
城市界面多年不变,缺乏想象空间
作为成都主城区传统的居住区,配套齐全是内金沙的明显优势,尤其在教育资源上。以昨日所拍地块为例,宗地东北侧步行距离约700米就是金沙小学,向西直线距离约500米就是草堂小学。
内金沙约35亩地块区位示意图
但另一方面,区域成熟较早,导致板块内近几年新增供应的缺少,会让整个板块变化较小,难以有品牌房企和改善项目扎推的群聚效应。
“从成都主城今年来‘有量又有价’的项目来看,都同时满足板块预期配套、景观资源、交通通达性和政策导向,通常碰在一起才能发生化学反应。”一位品牌房企负责人表示,整个板块多年如一日,缺乏想象空间,让昨天所拍地块显得相对较“孤”。
成熟度很高的内金沙
中大·君悦金沙一位姓阮的业主也提到,内金沙的第一感觉是“方便”,从学校到商业到休闲娱乐,不出1公里都可以找到很多选项,“第二感觉便是有点落伍,总体表现在商业上,目前内金沙板块的商业最顶尖的就是西单商场,使用的年限很长,可想象的空间不足。”
价格A面
西贵情结在,3.5万+难度不大
从成都楼市的进程来看,内金沙板块从上世纪90年代就开始出现首批商品房住宅, 10多年前金沙西园、中海·金沙府就揽获了当时的一大批实力买家。以至不少购房者对内金沙都有“西贵”情结。
当昨日所拍地块公布出让方案,清水限价为3.5万元/m²之后,市场各方开始讨论:现在的内金沙,能接受这一价格吗?
一位在板块内工作的中介李先生告诉成都商报-红星新闻记者,目前购买板块内二手房的客户,7成以上都为大城西的地缘性客户,从今年的成交来看,均价约在27000-28000元/m²左右,以总价在350万元之内的套二、套三为主。
“但要注意的是,像地块旁边的中大·君悦金沙、蓝光·凯丽美域,房龄大多超过10年,且定位于刚需。”李先生说,最新入市的新房,鹭岛金沙壹品在售价格为23792-31622元/m²,华府金沙名城售价为31188-38076元/m²。
鹭岛金沙壹品
“因此,只要竞得企业能把改善的产品力做出来,35000元/m²的清水限价没有太大难度。”
最近的例证是绿城·凤起潮鸣,因为较强的产品力,在多年前其高层精装价格就已经突破3.5万元/㎡,今年3月拿证的合院更是突破了区域天花板。
绿城·凤起潮鸣
价格B面
超越600万或是极限挑战
但从记者从参拍房企处了解到的信息来看,更多的企业此前在做产品铺排时,都认为地块具不具备把产品“拉满格”的潜力,普遍采用了建面约140-180 m²的小高层产品,去控制总价的做法。
在他们看来,一是因为地块周边的限制,紧邻三环路,不远处还有苏坡立交桥,不可避免的是后期噪音的影响。同时,地块旁还有一宗商业用地和农贸市场用地,对面还有垃圾站,一定程度上会影响四周环境。
内金沙约35亩地块现状示意图
二是地块本身的规模较小,加上建筑限高有80米,房企从去化难度出发,主动降低了定位。
一位参拍房企投资负责人表示, “该地块有着较大的楼地价差,只要利润达到公司要求,大家都不愿意去顶格,给自己增加销售压力。”
一位曾在内金沙板块操盘的营销人士也表示,“顶满的做法是200㎡以上的大户型,去吸引老城西居民及‘主城党’。但从市场端反馈和区域客户的厚度来看,这一地块上,总价超过600万元就很有挑战了。”
在他看来,根本原因在于,受产业人群的流动,目前城南高新,天府新区的锦江生态带和锦江区的白鹭湾板块,现在都已开始全城“通吃”客户。但在内金沙板块,在目前和未来一段时间,仍将维持以地缘性客户为主导的局面,将很难去突破区域的“天花板”。
在本块地挂牌之时,位于同板块的华府金沙名城一批200㎡以上的大平层产品取证,单价超过3.5万元/㎡,总价普遍超过700万元,据开发商负责人透露,该项目将在此次土拍后开盘销售,而其开盘结果,或许可以作为市场对区域产品、总价等方面接受度的一次检验。
主编:余鸽
副主编:赵述锦
编辑:廖兴
图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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